Escuela del Inversionista · Lección 6 de 6

Comprar o arrendar

12 minutos · ejercicio en el laboratorio de Inmobiliaria

La idea, en plata blanca

Casi todo el mundo compara de la misma manera: "¿me sale más barato pagar la cuota del crédito o pagar el arriendo?". Y esa comparación está mal planteada desde el primer día, por dos razones.

La primera: el arriendo no te deja nada y la cuota del crédito sí — al final del plazo eres dueño de un inmueble. La segunda: la diferencia de plata mensual no se evapora, se puede invertir. Entonces la pregunta correcta no es cuál cuota es más barata, sino: al final del horizonte, ¿quién tiene más patrimonio, el que compró o el que arrendó e invirtió la diferencia?

Esa pregunta sí se puede contestar con números, y por eso el laboratorio tiene una calculadora que compara los dos caminos completos: la entrada, la cuota, los gastos, la valorización, el arriendo que sube con la inflación y la plata que el arrendatario invierte mientras el otro paga el crédito.

Regla de oro de la lección 6
No compares la cuota con el canon: compara patrimonio final contra patrimonio final. Y siempre, siempre, en tasa efectiva anual (EA).

El costo real de un crédito (el dato que quita el sueño)

Un ejemplo del propio laboratorio: crédito de $245.000.000 a 12,5% EA a 15 años.

ConceptoValor
Cuota mensual2.914.658
Total pagado en 180 cuotas524.638.439
Solo intereses279.638.439
Intereses vs. lo prestado114%

Tradúcelo a palabras: en 15 años pagas el inmueble dos veces, y la segunda vez no es para ti. Eso no vuelve mala la compra — simplemente explica por qué el que compra tiene que quedarse muchos años: los primeros años de tu cuota se van casi enteros en intereses, no en tu patrimonio.

Y ojo con lo que anuncian. Ese 12,5% es efectiva anual; si te ofrecen "1% mensual" o "12% anual" sin decir EA, compara siempre el EA, porque es la única cifra comparable. Y mira la tasa mensual equivalente de este ejemplo: 0,9864%, no el 1,04% que daría dividir 12,5 entre 12.

Los gastos que nadie pone en la cuenta

Por eso el laboratorio distingue rentabilidad bruta (canon anual ÷ valor) de rentabilidad neta (descontando todo lo anterior): un "6% bruto" se convierte fácilmente en un 3% o 4% neto.

El ejercicio (hazlo ahora)

Paso 1. Abre el laboratorio de Inmobiliaria y entra con tu celular y PIN. Toca la pestaña 🧮 Comprar vs Arrendar. Así se ve el lado de la compra:
Calculadora Comprar vs Arrendar: valor de la propiedad, cuota inicial, plazo, tasa EA, gastos de cierre, predial, administración y apreciación
Paso 2. Corre el ejemplo tal como viene y lee los dos patrimonios finales. No leas la diferencia de cuotas: lee el patrimonio de cada camino al final del plazo.
Paso 3. Mueve la aguja: sube la tasa del crédito, después cámbiala a la baja. Mira cuánto se mueve el resultado. Esa es la variable que más pesa en la decisión real, mucho más que el precio de la casa.
Paso 4. Haz el control del motor, que es lo que hace confiable la calculadora: pon el canon en cero → comprar debe ganar siempre. Y ahora igualá la tasa del crédito, la valorización del inmueble y la tasa de inversión: con esas tres iguales, los dos patrimonios finales deben quedar iguales. Si no queda igual, la cuenta está mal hecha.
Cómo saber que lo hiciste bien: con $245.000.000 a 12,5% EA a 15 años, tu cuota debe dar $2.914.658 y los intereses totales deben rondar $280 millones. Si te sale la mitad, estás usando interés simple o un plazo distinto.
Lo honesto: el laboratorio no trae precios inventados. Los valores por ciudad se cargan solo con fuente pública y fecha de consulta; donde no hay dato verificado, dice "sin dato" en vez de rellenar con un número bonito. Y la respuesta de "comprar o arrendar" cambia según tu horizonte, tu tasa y tu plata disponible: no hay respuesta universal, hay cuentas. Cualquiera que te dé una respuesta única sin hacer la cuenta te está vendiendo algo.
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La regla que te llevas hoy

La decisión no se toma con la cuota del mes: se toma comparando patrimonio final contra patrimonio final, en tasa efectiva anual y con todos los gastos encima de la mesa.
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